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TDVM ? Que veut dire ce terme quand on parle SCPI ?

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Le TDVM d’une SCPI intéresse les investisseurs (les nouveaux, tout comme ceux qui en ont déjà placé dans leur portefeuille et qui portent un intérêt particulier à toutes les actualités les concernant). Cet indicateur de performance qui est le taux de distribution sur valeur de marché équivaut au rendement de la SCPI.

 

Comment obtient-on le TDVM ?

Le TDVM est obtenu à partir du revenu annuel généré par la SCPI et qui est divisé par la valeur moyenne de la part. En ce qui concerne l’année 2020, il est de 4.18% pour toutes les SCPI confondues. La moyenne des TDVM calculée sur plusieurs années fait ressortir le taux de rendement interne (TRI). Ce sont les SCPI de plus de 5 ans qui communiquent cet autre indicateur de performance, permettant d’en apprécier le rendement sur le long terme.

 

Publication annuelle des TDVM

Les experts en SCPI collectent annuellement les taux de distribution pour chacune d’elles afin de calculer le taux moyen sur l’année donnée. Voici ces performances sur les 5 dernières années : 4.18% en 2020, 4.41% en 2019, 4.35% en 2018, 4 .43% en 2017 et 4.64% en 2016. On constate ainsi une relative stabilité de ce taux puisqu’il se maintient toujours au-dessus de la barre des 4%. Cette valeur était cependant de plus de 5% au cours des années antérieures à 2014.

 

SCPI de rendements et SCPI fiscales : quel TDVM ?

Ces deux sous-familles de SCPI se distinguent par leurs propres performances. Les SCPI de rendement qui s’appuient sur de l’immobilier professionnel génèrent un meilleur TDVM que les SCPI fiscales, adossées quant à elles à des immeubles à usage de logement principal. Pour ces dernières, le taux de distribution est de seulement 3% ; elles sont toutefois plus résilientes en raison de la forte demande locative à longueur d’année. Ce rendement ne peut que rarement atteindre plus de 3.5% pour les SCPI fiscales en raison de l’encadrement strict sur les loyers. Puisqu’il s’agit en effet de SCPI montées avec des dispositifs fiscaux, ces dernières doivent tenir compte du plafond de ressources et des revenus des locataires. En revanche, les SCPI résidentielles dites de rendement génèrent un TDVM plus intéressant puisqu’elles n’ont pas de vocation à défiscaliser et qu’elles sont, par conséquent, libres de fixer les loyers pour l’atteinte d’un rendement de qualité.

Les SCPI professionnelles, quant à elles, signent des baux avec de grandes enseignes à plus large capacité financière. Les loyers sont donc plus élevés que ceux qui s’appliquent aux particuliers, d’où un meilleur taux de distribution qui est de l’ordre de 4.3% en moyenne.

 

Le TDVM d’une SCPI en direct ou dans une assurance-vie

Attention, le taux de distribution d’une SCPI demeure le même, que celle-ci soit souscrite en direct ou à travers une assurance-vie. Les rendements ne peuvent être plus élevés que ceux communiqués par la société de gestion elle-même. Si tel était le cas, il pourrait s’agir d’une arnaque ; il vaut donc mieux s’enquérir de cette information sur la fiche d’identité de la SCPI émanant de ladite société de gestion et disponible au grand public.

En revanche, c’est le rendement net de votre investissement qui va différer par rapport à votre propre stratégie de placement. Que ce soit via une souscription classique ou à travers un produit d’épargne, en pleine propriété ou en nue-propriété, sachant que c’est plutôt le prix de la part qui diffère pour l’une ou l’autre de ces options. Il est donc préférable de simuler chacune d’elles afin de décider de la meilleure solution et ce, compte tenu de vos objectifs de placement.