Les produits pierre-papier que sont les SCPI ne sont pas réservés qu’aux particuliers seulement, mais aussi aux professionnels. Ces sociétés civiles de placement immobilier sont en effet des actifs destinés également à booster la trésorerie de ces derniers. C’est particulièrement par le biais du démembrement que les professionnels tirent le meilleur profit des SCPI.
Définissons avant tout ce qu’est une SCPI et le mécanisme du démembrement afin de comprendre l’avantage du montage.
La SCPI, pour percevoir des revenus locatifs sans souci de gestion
Les SCPI sont des véhicules de placement issus d’un investissement locatif immobilier. C’est un exploitant spécialisé qui détient le parc d’immeubles diversifiés : celui-ci génère des loyers à redistribuer aux associés porteurs de parts. Ces derniers sont donc les « propriétaires » en commun du parc d’immeubles. Particuliers et professionnels font parte des investisseurs en SCPI : ils achètent des parts à partir desquels le montant de leurs revenus locatifs appelés dividendes seront distribués par l’exploitant. En clair, investir en SCPI, c’est donc profiter des loyers issus de l’immobilier sans avoir à endosser les charges de gestion.
Le mécanisme du démembrement
Le démembrement est un montage juridique qui s’applique le plus souvent à l’immobilier. La pleine propriété est morcelée dès lors que ce dernier est démembré, donnant lieu à l’usufruit (qui est joui par l’usufruitier) et la nue-propriété (dont profite le nu-propriétaire).
C’est l’usufruitier qui perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement, laquelle est toutefois temporaire. Dans le cas d’un investissement en SCPI, les deux associés qui y souscrivent définissent alors à l’avance la durée du montage du démembrement. Dans la majorité des cas, cette durée est fixée sur le long terme, soit au-delà de 9 ans.
En ce qui concerne le nu-propriétaire, il ne commencera à percevoir les dividendes de la SCPI que lorsque le démembrement prend fin.
Les avantages de la souscription à une SCPI démembrée pour le professionnel
Le prix de la souscription n’est pas le même qu’en pleine propriété : l’usufruitier de même que le nu-propriétaire profitera alors d’un ticket d’entrée plus avantageux et par conséquent, d’une décote intéressante qui sera prise en compte au moment où le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété de la SCPI. Cette décote est d’autant plus importante que la durée du démembrement s’étale dans le temps.
Le professionnel choisit le plus souvent d’acquérir des parts en usufruit – tandis que le particulier les achète en nue-propriété. Dans le cas d’une entreprise par exemple, outre le fait d’acquérir les parts à prix décoté, celle-ci jouit immédiatement des dividendes et déduit les intérêts de l’emprunt des recettes foncières qui sont issues de son placement. En d’autres termes, l’entreprise tire donc profit d’un certain levier fiscal ainsi que de l’amortissement de l’actif. Ce qui amène à dégager une rentabilité locative intéressante d’une part, et une optimisation de la trésorerie de l’entreprise d’autre part, pendant toute la période de détention de la SCPI. À l’expiration du démembrement, l’entreprise usufruitière n’aura pas à revendre ses parts puisque le nu-propriétaire en acquiert automatiquement la pleine propriété. Ce qui n’est pas le cas si la SCPI a été acquise par voie « classique », la revente étant organisée par l’acquéreur lui-même.
Toujours est-il que cette dernière est très peu liquide, ce qui contraint le professionnel à conserver ses parts pendant toute la durée du démembrement.
En résumé, que ce soit en démembrement ou en pleine propriété, l’investissement en SCPI est toujours avantageux pour l’entreprise, en appliquant de plus la stratégie de la diversification (par typologie d’actif, par société de gestion, par localisation géographique). Un portefeuille diversifié est en effet sécurisé et résiste aux aléas économiques ainsi qu’aux risques du secteur immobilier.
